市场分析应关注哪些指标 2022年我国房地产投资分析与趋势研判
发布日期：2024-11-30 18:57 点击次数：199
究竟畴昔房地产投资会出现多大幅度下行成为投资者矜恤的进军问题。本文在全面地臆想房地产库存的基础上，用前瞻谋略预测房地产投资增速。咱们发现，现时房地产库存去化压力较小，表示购房需求仍然存在，然则地盘购置快速下跌行将激发来岁房地产投资失速下行。咱们瞻望房地产有关计谋近期可能会有所诊治，来岁的房地产投资增速骨子值可能会高于阛阓预测，房地产阛阓最终有望完竣软着陆。
房地产库存模子表示现时我国房地产库存去化压力好像率较小。房地产库存不错细分为狭义、中义和广义库存。以现房库存臆想的狭义库存，和以可被销售然则尚未被销售的库存臆想的中义库存，王人响应房地产库存接近历史低位。以累计新开工面积与累计销售面积之差臆想的广义库存存在不细目性。乐不雅的情况下，房地产库存仅略高于历史最高值的50%，悲不雅的情况下，房地产库存接近历史最高值。
房地产建树投资完成额的预测分为地盘购置费和建安投资的预测。使用地盘成交价款和成交地盘占大地积手脚前瞻谋略进行线性外推，模子预测房地产建树投资完成额在2022年一季度下跌超过20个百分点。尽管模子预测的成果稀奇悲不雅，然则考量到近期房地产计谋显然回暖，购房贷款和建树贷款王人有舒缓迹象，同期库存数据表示购房需求仍然存在，畴昔房地产投资和中国经济增速存在一定进度的韧性。
一、狭义与中义房地产库存位于低位，广义房地产库存可能存在去库压力
房地产库存的界说与诡计形态如下：狭义房地产库存指现房库存，用统计局公布的商品房待售面积进行臆想。待售的商品房指神气完竣后不错被用于出售，然则尚未被出售的商品房，去化周期是用待售面积除以往常3月销售面积的平均值得到。使用这种形态统计房地产库存肤浅奏凯，数据获取难度较低，然则该数据只是响应现房库存，忽略了期房库存，无法响应我国房地产阛阓的真确库存水平。
中义房地产库存旨在臆想现时一经不错被出售然则尚未被出售的房屋数目，咱们使用累计可售面积进行臆想，该谋略是指一经赢得销售资历然则尚未成交的面积，其中既包括了完竣未售的面积，也有正在施工，然则一经取得销售资历，还未销售出去的面积。这种统计口径较现房库存更宽。该谋略的一大局限是唯有部分城市的房管局表示，十大城市包括北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、青岛、苏州、南昌、厦门。其中杭州、南昌为商品房数据，其它城市为商品住宅数据。因此，该数据无法宽裕代表天下的骨子库存情况。该谋略有辨别一线城市与二线城市的细分数据，不错被用于不雅察不同城市的库存去化情况。
广义房地产库存是用累计新开工面积与累计销售面积之差进行臆想，这种口径最宽的臆想面孔旨在统计悉数潜在可能的房地产库存。该口径的统计道理道理在于该口径涵盖面最广，房屋一朝被开工，除了烂尾的情况，临了王人会被销售出去。施行中，因为新开工面积包含不成销售面积，不成销售面积包括了东说念主防面积、非渔利性社会环球行状法子等，因此，在部分策画中，累计新开工面积需要乘以某个悉数，常见的取值为0.9或者0.8。 咱们构建的房地产库存模子表示，狭义房地产库存（现房库存）位于历史低位，商品房待售面积接近2015年之后的最低值，约5亿普通米，去化周期长度为3月。
中义房地产库存存销比位于历史均值隔邻，一二线城市总体库存存销比为42周，2021年9月初始出现上行的趋势。细分一线城市与二线城市，一线城市库存存销比接近历史最低值，销售周期为34周，要是房地产计谋发生旯旮宽松，一线城市房价会出现高涨压力。二线城市存销比拟高，销售周期长达50周，存在去库存压力。
广义房地产库存存销比略低于历史最高位。要是累计新开工面积所乘悉数为1，广义房地产库存存销比长度为37.4月，响应待悉数已开工房屋参加阛阓销售时，房屋供给量较多，需求不及可能导致房价的下行压力。要是累计新开工面积所乘悉数为0.9，广义房地产库存存销比长度为22.7月，要是累计新开工面积所乘悉数为0.8，广义房地产库存存销比长度为8.1月。接管不同的悉数，除了存销比数值发生更变，存销比举座的走势也出现了分化：要是悉数为1，广义库存存销比接近历史最高位，响应当赶赴库存压力接近2016年；要是所乘悉数为0.8，广义库存存销比略高于2016极值的50%，响应现时房地产库存压力较小。
图1 狭义房地产库存与库存去化周期
数据来源：Wind、九方金融策画所。
图2 中义房地产库存去化周期
数据来源：Wind、九方金融策画所。
图3 广义房地产库存去化周期
数据来源：Wind、九方金融策画所。
二、2022年一季度房地产建树投资增速可能出现较大回落
房地产投资预测分为地盘购置费和建安投资的预测。咱们使用地盘成交价款预测地盘购置费。使用这组数据的原因是地盘成交价款按公约数字进行统计，地盘购置费是分期计入的骨子发生额，左证有关顺次，地盘成交价款要在一年内分期付完，因此二者的累计同比增速可能存在隔断12月的着手滞后干系。咱们对二者进行回首分析，并用所得参数对畴昔的地盘购置费累计同比增速进行预测。
建安投资累计同比增速与房屋新开工累计同比增速有关度较高，咱们着手使用成交地盘占大地积这个谋略预测房屋新开工面积，前者一般着手后者6个月，这是因为唯有拿地才智进行开工，何况开工与拿地之间的时辰隔断一般比拟踏实。然后再用房屋新开工累计同比增速的预测值预测建安投资累计同比增速。
咱们构建的房地产建树投资完成额模子预测，房地产建树投资完成额累计同比增速在2022年一季度可能有超过20%的下跌，何况不放手在4月累计同比增速下滑30%的可能。基于历史数据，房地产建树投资主要由地盘购置费和建安投资组成。地盘购置费滞后于地盘成交价款，建安投资滞后于新开工面积，地盘成交价款和新开工面积又滞后于房地产销售数据。自2021年7月，房地产销售面积当月值（房地产销售面蓄积计值一阶差分所得）同比增速转负，之后沿途下行，该数值在10月降至20%以下。奉陪房地产销售不畅，地盘拍卖阛阓初始转冷，地盘成交价款累计同比增速于2021年8月涉及-6%，成交地盘占大地积当月同比增速在8月和9月守护在-30%隔邻，这意味着新开工面积在畴昔可能出现快速下行。瞻望建安投资与地盘购置费在2022年一季度有快速下行的风险，建安投资预期下跌22%，地盘购置费下跌37%。要是房地产新开工面积出现弱复苏，拉动建安投资，模子预测房地产投资于2022年2季度会出现弱反弹，2022年上半年房地产建树投资完成额累计同比增速可能最终为-12%。
图4 房地产建树投资完成额预测
数据来源：Wind、九方金融策画所。
三、总结
综上，咱们觉得房地产库存现时位于低位，房地产投资增速可能出现失速风险。回想本轮房地产阛阓的冲击，与2015年不同，房地产库存守护相对低位，住户需求依然繁荣，冲击的来源是监管计谋的变化。自2020年起，监管层着手于8月推出了“三说念红线”计谋，该计谋针对的是住房供给端，旨在指示房企控欠债、降杠杆，该计谋出台后，房企钞票欠债表的扩展显然放缓，行业融资边界大幅下跌。之后，监管层于2020年年底推出银行业涉房贷款聚合度计谋，该计谋主要针对房地产的需求端，也等于购房的住户端。在计谋出台之后，银行按揭贷款出现了显然的额度减少，审批历程放缓的景况。在2021年3月中国恒大出现流动性危急后，各地政府初始加强预售资金监管计谋，进一步加重部分房企流动性危急，难以兑付转折游款项。
近期，针对房地产企业的调控计谋一经有所诊治，地产计谋旯旮宽松逐步成为阛阓共鸣。在地产有关计谋中，最为进军的是货币计谋，央行近期屡次说起“保重房地产阛阓的健康发展”，房地产投资手脚我国经济的进军引擎，不会任其演变为系统性风险的导火索。左证中国东说念主民银行发布的10月金融数据，个东说念主住房贷款余额较9月出现显然增长。阛阓东说念主士多数预期11月的房地产销售端贷款与建树端贷款投放力度将进一步加大。
本文的预测成果只是基于计谋面莫得发生更变的前提下的可能推演。咱们觉得计谋制定当局好像率会驻扎于未然，于近期推出宽松计谋，驻扎房地产阛阓出现快速下行。在计谋指示下，2022年的房地产建树投资完成额增速可能会高于本文的预测值。
（作家：肖立晟系九方金融策画所首席经济学家、中国社科院世经政所全球宏不雅策画室主任。尤众元系九方金融策画所宏不雅策画员。）
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